L'assemblea condominiale è un momento fondamentale per la gestione condivisa di un edificio. È l'occasione in cui i condomini si riuniscono per discutere e prendere decisioni riguardanti la manutenzione, la gestione economica e le migliorie degli spazi comuni. Comprendere come si svolge e i quorum richiesti per le diverse delibere è essenziale per partecipare consapevolmente e far valere i propri diritti.
1. Convocazione dell'Assemblea
L'assemblea condominiale può essere ordinaria (annuale) o straordinaria (convocata per specifiche esigenze). L'amministratore è responsabile della convocazione, che deve essere comunicata per iscritto con un preavviso di almeno 5-15 giorni. L'avviso di convocazione deve includere:
- Data e ora della prima e seconda convocazione
- Luogo dell'assemblea
- Ordine del giorno con i punti da discutere
2. Quorum Costitutivo e Validità dell'Assemblea
Perché l'assemblea sia valida, è necessario il rispetto del quorum costitutivo. Questo varia tra prima e seconda convocazione:
- Prima convocazione: Deve essere presente almeno la metà dei condomini che rappresentano almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
- Seconda convocazione: È valida con la presenza di almeno un terzo dei condomini che rappresentano un terzo del valore millesimale.
Se non si raggiunge il quorum necessario nella prima convocazione, l'assemblea può essere rinviata alla seconda, in cui è richiesto un quorum inferiore.
3. Svolgimento dell'Assemblea
L'assemblea si svolge seguendo un iter preciso:
- Nomina del presidente e del segretario: Il presidente modera la riunione, mentre il segretario redige il verbale.
- Discussione dei punti all'ordine del giorno: I partecipanti possono intervenire per commentare, fare proposte e chiedere chiarimenti.
- Votazioni: Si procede con le votazioni per ogni punto, con le decisioni prese in base al quorum deliberativo richiesto per ciascun caso.
4. Quorum Deliberativo: Le Maggioranze Necessarie
Il quorum deliberativo cambia in base alla natura delle delibere. Ecco una panoramica delle principali tipologie di decisioni e delle maggioranze richieste:
- Spese ordinarie e approvazione del bilancio:
- Seconda convocazione: Maggioranza semplice (la metà più uno dei partecipanti).
- Manutenzioni straordinarie e innovazioni:
- Innovazioni utili (ad es. nuovi impianti non obbligatori): Serve la maggioranza dei condomini presenti che rappresentino almeno i 2/3 del valore millesimale.
- Lavori straordinari importanti: Maggioranza dei partecipanti all'assemblea, con almeno la metà del valore millesimale.
- Modifiche al regolamento condominiale:
- Per modificare le norme contrattuali (stabilite all'atto di acquisto): è necessaria l'unanimità.
- Per modifiche regolamentari ordinarie: occorre la maggioranza dei partecipanti con almeno la metà del valore millesimale.
- Installazione di impianti di sicurezza (ad es. videocamere):
- Maggioranza semplice dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale.
- Nomina o revoca dell'amministratore:
- Maggioranza dei presenti che rappresentano almeno 500 millesimi.
5. Verbale e Comunicazione
Al termine dell'assemblea, il segretario redige il verbale che riporta le decisioni prese, i risultati delle votazioni e i commenti principali. Il verbale viene firmato dal presidente e dal segretario e successivamente inviato ai condomini assenti.
Invece, per i condomini presenti, la tutela giudiziaria viene garantita proprio dalla partecipazione all'assemblea condominiale che determina l'immediata conoscenza delle decisioni prese in tale sede e delle eventuali irregolarità. Nei loro confronti quindi non sussiste alcun obbligo di invio del verbale, ma ben potranno prenderne visione in qualsiasi momento, facendone apposita richiesta all'amministratore che è il custode del relativo registro.
I condomini assenti, che tuttavia hanno conferito una delega, sono considerati a tutti gli effetti “presenti”. Pertanto, ad essi non è dovuta alcuna comunicazione. Invece, si considerano assenti quelli che hanno iniziato a partecipare all’assemblea ma poi si sono dovuti allontanare e lo hanno fatto senza lasciare una delega ad altri.
6. Impugnazione delle Delibere
Un condomino che ritiene una delibera illegittima o irregolare può impugnarla entro 30 giorni dalla ricezione del verbale. Le cause principali di impugnazione includono la violazione delle norme di legge, del regolamento condominiale o dei diritti individuali dei condomini.
